Indspark: Nye spor i sandet for industri- og logistikejendomsmarkedet

På trods af et fortsat stærkt investormarked i 2024, har lejemarkedet for industri- og logistikejendomme på Sjælland været på en rutsjebanetur i 2024. Det første halvår gik på lavt blus, hvor flere beslutninger blev trukket ud, og lejerne tøvede, specielt når det gjaldt større lejemål over 4.000 m². Fra sommeren og frem har vi set et klart sporskifte. Der var flere udlejninger i markedet i 2. halvår, og vi kan konstatere, at der er gang i flere lejeforhandlinger, som forventes at komme på plads i Q1.

Mikroområder vil præge lejeudviklingen i Storkøbenhavn 

Storkøbenhavn kan ikke længere betragtes som ét samlet marked. Der er opstået et mere nuanceret billede, hvor mikro-områder definerer ejendomsværdier og lejeniveauer, og vi vil se enkelte områder med meget store lejestigninger, men andre vil ligge stabilt det kommende år.

Trekantområdet præget af tomgang og lavere lejeniveauer

Markedet i og omkring Trekantområdet har i de seneste år været præget af en stor del spekulativt byggeri. Størstedelen af byggeriet er blevet udlejet til stærke lejere, og markedet har manglet nye moderne lejemål. I de kommende år vil vi dog stå overfor en anden virkelighed, hvor store dele af den ældre bygningsmasse vil blive fraflyttet til fordel for nyere lejemål, hvilket alt andet lige vil få tomgangsprocenten til at stige. 

En af hovedårsagerne til den stigende tomgang skal findes i DSV’s nybyggeri ved Horsens Vest på 320.000 m², hvor DSV samler de fleste af deres lokationer i Jylland. Der vil derfor forventeligt gå lidt tid, før de ældre lagerarealer vil blive absorberet af markedet. Trods flere store udlejninger synes beslutningsprocesserne om leje af nyt lager for nogen at have være sat på hold i 2024. Forventninger til 2025 er positiv, og øget fokus på ESG vil bevirke, at der stadig vil være efterspørgsel efter nybyggeri, som opfylder de øgede krav til virksomhedernes klimaregnskab.

Store porteføljesalg har drevet transaktionsvolumen

Flere markante transaktioner har rusket op i markedet, og indtoget af internationale investorer forventes at fortsætte i 2025. En af de mest omtalte transaktioner har været Catenas opkøb af DSVs nye bygning i Horsens på 320.000 m2. Samtidig er porteføljesalg en vigtig brik i 2024’s transaktionspuslespil, hvor ejendomme har skiftet hænder til og mellem store institutionelle investorer. 

Industri- og logistik udgjorde cirka 25 procent af den samlede transaktionsvolumen i 2024, og ud af det består halvdelen af disse af 10 større transaktioner. 

Selvom investorerne på papiret er blevet mere krævende og går langt uden om ejendomme med en kontorandel på over 20 procent, har virkeligheden vist, at fleksibilitet stadig er en mulighed, når den rette ejendom eller portefølje dukker op.

Byudvikling vil præge udviklingen i Sydkorridoren 

Udviklingen af nye by- og boligområder har stået relativt stille de seneste år, men vi forventer, at efterspørgslen på nyopførte boligprojekter sammenholdt med forventningen om en nedadgående rente, vil have positiv betydning boligudviklingsprojekter. 

Flere af de områder, som i dag er lokalplanlagt til boligområder, men historisk er og har været erhvervsområder, vil forventeligt begynde at blive konverteret til nye bydele i løbet af de kommende år. Det vil have betydning for det erhverv, som i dag er beliggende i de pågældende områder, og det vil skabe et yderligere pres på efterspørgslen af både lejemål og brugerejendomme længere væk fra byen og forventeligt primært i Sydkorridoren.  

De seneste år er der blevet udviklet store logistikprojekter i Sydkorridoren, hvor de enkelte enheder også er meget store. Det har været et krav fra investorerne at få volumen på de enkelte projekter, men det øger også udlejningsrisikoen. Efterspørgslen i dag er primært på lejemål op til cirka 4.000 m2, og er således væsentligt mindre enheder, end det der hidtil er blevet udviklet. Vi forventer, at udviklerne justerer deres projekter til markedet, så deres projekter i højere grad imødekommer den primære efterspørgsel. 

Både investorer og lejere har navigeret gennem et skiftende marked i 2024. Med øget fokus på ESG, byudvikling og tilpasning til efterspørgslen, tyder 2025 på at blive et år med fornyet optimisme.