Der er drøn på logistikejendomsmarkedet i det østjydske. Men det gælder også tomgangen

Trekantområdet og Horsens fastholder positionen som Danmarks centrale logistikknudepunkt. Områdets attraktive placering og stærke infrastruktur betyder, at mange af landets største logistikvirksomheder allerede er etableret her og fortsat ønsker at være det.

”Efter tre-fire år med relativt få større udlejninger er aktiviteten nu igen på vej op. Flere store virksomheder har inden for det seneste år samlet deres aktiviteter og flyttet i nye, moderne og mere effektive faciliteter – og vi oplever, at flere søger at gøre det samme”, fortæller Helle Andersen og Hans Holmann fra erhvervsmægleren Colliers.

Det peger på et marked med fornyet aktivitet, men udlejningstallene fortæller ikke hele historien.

Flere udlejninger skaber også ledige arealer

En stor del af aktiviteten kommer nemlig fra virksomheder, der allerede befinder sig i området og flytter internt. Når de samler deres aktiviteter eller flytter til nyere faciliteter, efterlader de samtidig eksisterende lokaler, som skal genudlejes.

”Den tendens ser vi blandt andet hos DSV, der har samlet aktiviteter fra Kolding, Vejen og Fredericia/Taulov i et nybyggeri på omkring 300.000 m² og samtidig fraflytter store arealer i lokalområdet. JYSK har ligeledes samlet sine aktiviteter i et nyt lejemål på 63.000 m² og frigiver omtrent det samme areal. Det er en tendens, som vi har set gøre sig gældende på tværs af markedet i flere udlejninger”, fortæller de to erhvervsmæglere. 

Resultatet er en kædereaktion: Moderne lejemål bliver udlejet, mens ét eller flere eksisterende lejemål samtidig bliver ledige. Markedet kan derfor godt opleve stigende udlejningsaktivitet, uden at tomgangen nødvendigvis falder tilsvarende.

DSV illustrerer omfanget tydeligt. Når virksomheden af så markant størrelse samler aktiviteter fra flere lokationer i ét nyt logistikcenter, frigives betydelige arealer andre steder i Trekantområdet. DSV-effekten kan derfor præge markedet i flere år; mens den tomgang, som er kommet efter sammenlægningen gradvist bliver absorberet af markedet.

”Den stigende aktivitet skal således ikke kun ses som et udtryk for, at mange nye virksomheder flytter til området. Den viser snarere, at virksomheder igen træffer beslutninger og benytter markedet til at optimere deres aktiviteter”, fortæller Helle Andersen og Hans Holmann.

Lejers marked øger behovet for selektiv udvikling

Bevægelsen hænger tæt sammen med, at Trekantområdet fortsat er præget af et relativt stort udbud. Lejeniveauerne og udvalget af løbende ledige lokaler giver virksomhederne gode muligheder for at finde bedre beliggenheder, samle flere aktiviteter under ét tag eller flytte til nyere og mere moderne faciliteter på konkurrencedygtige vilkår.

Det afgørende er ikke kun, hvor mange kvadratmeter der bliver udlejet, men også hvem der driver efterspørgslen, og hvilke arealer virksomhederne efterlader.

”Markedssituationen taler for forsigtighed med større spekulative projekter uden en lejer på plads, hvor der med god grund i Norden de senere år har været stor investortilbageholdenhed med denne type projekter, og fortsat er det. Situationen er en anden for build-to-suit-projekter, der udvikles til en konkret virksomheds dokumenterede behov”, fortæller mæglerne.

Læs også: Elektrificeringen af logistikcentre overser strømforsyningen

Trekantområdets fundamentale styrke er ifølge Colliers intakt, og efterspørgslen efter moderne lager- og logistikfaciliteter er stærk. Flere virksomheder vil sandsynligvis fortsat benytte markedsforholdene til at optimere og samle deres aktiviteter. 

”Den afgørende udfordring bliver, hvor hurtigt markedet kan absorbere de eksisterende arealer, der frigives, når virksomhederne flytter internt”, afslutter de.